১) সাফকবালা দলিলঃ
কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি অন্যের কাছে বিক্রয় করে যে দলিল ও রেজিষ্টারী করে দেন তাকে সাফ-কবালা বলা হয়।
এই দলিল ষ্ট্যাম্পে লিখার পর বিক্রেতা সাবরেজিষ্টারী অফিসে উপস্থিত হয়ে দলিল খরিদ্দারের বরাবরে রেজিষ্টারী করে দিবেন।
এই দলিল রেজিষ্টারী হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে দলিলের অর্থাৎ খরিদ্দারের উপর অর্পিত হলো।
বিক্রেতা বা তার ওয়ারিশানরা উক্ত জমি হতে নিঃস্বত্ববান হলেন।
২) দানপত্র দলিলঃযে কোন সম্প্রদায়ের যে কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি দান করতে পারেন।
এই দলিলে শর্তবিহীন অবস্থায় সকল প্রকার ক্ষমতা প্রদানের দান করতে হবে।
স্বত্ব সম্পর্কে দাতার কোন প্রকার দাবী থাকলে দানপত্র শুদ্ধ হবে না।
৩) হেবা দলিলঃমুসলিম সম্প্রদায়ের জন্য এই হেবা দলিল,এই দলিল কোন কিছুর বিনিময়ে নয়,কেবলমাত্র সন্তুষ্ট হয়ে এইরূপ দান করা হয়।
কিন্তু এই হেবা শর্তবিহীন অবস্থায় দান বিক্রয়,রেহান ও রূপান্তর ইত্যাদি সকল ক্ষমতা প্রদানে দান বা হেবা করতে হবে।
স্বত্ব সম্বন্ধে বিক্রেতার কোন দাবী থাকলে সেই হেবা দলিল শুদ্ধ হবে না এবং যে কোন সময় বাতিল হবে। এরূপ হেবা পত্রে বিক্রেতার কোন স্বার্থ সংরক্ষিত থাকবে না।
৪)হেবা বিল এওয়াজ দলিলঃএই হেবা বিল এওয়াজ মুসলিম সম্প্রদায়ের একটি দানপত্র দলিল এই দানও সন্তুষ্ট হয়ে করা হয়।
কিন্তুএই দলিল কোন কিছুর বিনিময়ে হয়ে থাকে,যেমন-পবিত্র কোরআন,জায়নামাজ,তছবিহ,মোহরানার টাকা,এমন কি যে কোন জিনিষের বিনিময়েও হতে পারে,যেমন আংটি ইত্যাদি।
এই দলিল সম্পূর্ণ শর্তবিহীন অবস্থায় গ্রহিতা যাবতীয় হস্তান্তর ও রূপান্তরের সকল ধরণের ক্ষমতার অধিকারী হবে এবং বিক্রেতার যাবতীয় স্বত্ব গ্রহিতাতে অর্পিত হবে।
বিক্রেতার স্বার্থে কোন প্রকার স্বত্ব বিক্রেতার জন্য সংরক্ষিত থাকলে দলিল শুদ্ধ হবে না। এই দলিল অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে।
এই দলিল যদি টাকা বিনিময়ে হয় এবং ক্রমিক ওয়ারিশী সূত্রে আগে পরে তিন ধাপের পরের ব্যক্তিকে বা তৃতীয় ব্যক্তিকে হেবা বিল এওয়াজ মুলে দান করে থাকে তা হলে শরীক কর্তৃক জানার তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে প্রিয়েমশান করতে পারে।
৫) এওয়াজ দলিলঃযে কোন সম্প্রদায়ের বা একই বংশের বা কোন ব্যক্তি যে কোন ব্যক্তির সুবিধা মত একের ভূমি অপরকে দিতে পারেন, এই দলিল অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে।
এওয়াজ পরিবর্তন দলিলের একটা ব্যাখ্যা দেওয়া হলোঃ ক এর জমি খ এর বাড়ীর কাছাকাছি এবং খ এর জমি ক এর বাড়ীর কাছাকাছি।
উভয়ের জমিই উভয়ের বেলপ্ত। কাজেই ক তার জমি খ কে এবং খ তার জমি ক কে দিয়ে উভয়ে একটি দলিল সম্পাদন করে রেজিষ্টারী করে নিল।
একেই এওয়াজ দলিল বলে। এই দলিলের কেহ প্রিয়েমশান করতে পারে না।
৬) বন্টনমানা দলিলঃশরিকদের মধ্যে সম্পত্তি নিজ নিজ ছাহাম প্রাপ্ত হয়ে উক্ত ছাহামের যে দলিল করতে হয় তাকে বন্টননামা দলিল বলে।
একই সম্পত্তিতে মালিক একই বংশের লোককে সাধারণত শরিক বলা হয়। শরিক দুই প্রকারের,উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক ও কোন শরিকের হতে খরিদ সূত্রে শরিক।
এই দলিল করার সময় সকল শরিকগণ দলিলে পক্ষভুক্ত থেকে দলিল করতে হবে। কোন একজন শরিক বাদ থাকলে বন্টননামা শুদ্ধ হবেনা।
এই দলিল রেজিষ্টারী করতে হবে কিন্তু ঘরোয়াভাবে বন্টন করে সকল পক্ষগণ যদি দলিলে দস্তখত করে থাকেন তা হলেও বন্টননামা কার্যকরী হতে পারে।
যদি শরিকগণের বন্টন করতে রাজী না হন তাহলে যে কোন শরিক বন্টনের জন্য আদালতে নালিশ করতে পারেন।
৭) অছিয়তনামা দলিলঃকোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অছিয়তকারী ব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের মধ্যে একজনকে বা কোন তৃতীয় ব্যক্তিকে প্রদান করে থাকেন এবং অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর যদি তার উত্তরাধিকারীগণ দাবী করে তাহলে যাকে সম্পত্তি অছিয়ত করা হলো সেই ব্যক্তি উক্ত সম্পত্তির এক তৃতীয়াংশ পাবে এবং দুই তৃতীয়াংশের মালিক উত্তরাধিকারী দের সবার হবে।
৮) উইল দলিলঃহিন্দু সম্প্রদায়ের লোক তাদের নিজ সম্পত্তি তাদের আত্মীয়দের মধ্যে যাকে ইচ্ছা উইল করে দিতে পারেন।
যিনি উইল করলেন তিনি জীবত কালে একের অধিক উইল করতে পারেন। কিন্তু সর্বশেষ যে উইল করলেন কেবল ঐটাই কার্যকরী হবে।
৯) নাদাবী দলিলঃকোন ব্যক্তি সুনির্দিষ্ট কোন সম্পত্তিতে তার স্বত্ত্বাধিকার ত্যাগ করছেন মর্মে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রি করে দিতে পারেন। এই দলিলকে নাদাবী দলিল।
রেজিস্ট্রেশনের জন্য যে কাগজ-পত্র প্রয়োজন
রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল দাখিলের সময় নিম্নলিখিত কাগজপত্রের (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) মূল কপি প্রদর্শন করতে হবে এবং একসেট ফটোকপি এল,টি, নোটিশের সাথে (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) সংযুক্ত করতে হবেঃ- সংশ্লিষ্ট জমির সি,এস,/এস,এ,/আর,এস (বি,আর,এস),নামজারী খতিয়ানের মূল কপি অথবা সহি মোহরীয় নকল। (ইউনিয়ন তথ্যসেবা কেন্দ্র বা অনলাইন থেকে আবেদন করে জেলা প্রশাসকের রেকর্ড রুমের খতিয়ান সংগ্রহ করুন)
- মাঠ পর্চা। (সংশ্লিষ্ট উপজেলার সেটেলমেন্ট অফিসারের কার্যালয় থেকে সংগ্রহ করুন)
- হাল সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের রশিদ (দাখিলা)। [ইউনিয়ন সহকারী ভূমি কর্মকর্তার (তহশিলদারের) কার্যালয় থেকে সংগ্রহ করুন]
- ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
- প্রয়োজনীয় বায়া দলিল সমুহ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
- জাতীয় পরিচয়পত্র অথবা জন্ম সনদপত্র।
- দাতা/সম্পাদনকারী/গ্রহিতাগণের সদ্যতোলা পাসপোর্ট সাইজের রঙিন ছবি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
- TIN (টি, আই,এন) সার্টিফিকেট (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল দাখিলের পূর্বে যা ভালভাবে যাচাই করতে হবে
রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল প্রস্তুত হয়ে গেলে সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট উপস্থাপনের পুর্বে নিম্নলিখিত বিষয়গুলো ভাল ভাবে দেখতে হবেঃ- দলিলের প্রতি পৃষ্টায় দাতার/পক্ষগণের সম্পাদন আছে কি-না।
- খতিয়ান অনুযায়ী জমির দাগ নম্বর অংকে ও কথায় লেখা আছে কি- না।
- দাগ মোতাবেক জমির হাত নকশা ও পরিমান সঠিকভাবে লেখা হয়েছে কি-না।
- সম্পত্তির প্রকৃত শ্রেনী অনুযায়ী সঠিক মূল্য লেখা হয়েছে কি-না।
- দাতা/বিক্রেতার এবং ক্রেতা/গ্রহিতার বিক্রিত/অর্জিত জমির হারাহারি মালিকানার পরিমান সঠিকভাবে লেখা হয়েছে কি-না।
দলিল দাখিলের সময়সূচি
রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪ এর ১১৩ অনুচ্ছেদ অনুসারে, রেজিস্ট্রি অফিস সমুহে সাধারনত সকল কার্যদিবসে সকাল ১০ ঘটিকা হইতে বিকেল ৩ ঘটিকা পর্যন্ত দলিলসমুহ রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করা হয়।রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল উপস্থাপনের সময়সীমা
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ২৩ ধারা অনুযায়ী, সম্পাদনের পর রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিল উপস্থাপনের সময়সীমা ৩ (তিন) মাস। আদালতের ডিক্রী বা আদেশের নকল তা নিষ্পত্তি হওয়ার তারিখ হতে অথবা তা আপীলযোগ্য হলে, আপীল শেষ হওয়ার তারিখ হতে তিন মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য উপস্থাপন করতে হবে। [“Subject to the provisions contained in section 24, 25 and 26 no document other than a Will shall be accepted for registration unless presented for that purpose to the proper officer within three months from the date of its execution. provided that a copy of a decree or order may be presented within three months from the date on which the decree or order was made, or, where it is appealable, within three months from the date on which it becomes final.” Article 23 of the Registration Act, 1908.] রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এর ১৭এ (২) ধারা মতে, বায়নাপত্র সম্পাদনের তারিখ হতে ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে। রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এর ২৭ ধারা মতে, উইল দলিল যে কোন সময়সীমায় রেজিস্ট্রেশনের জন্য দাখিল করা যায়। রেজিস্ট্রেশন আইনের ২৫ (১) ধারা মতে, কোন দলিল, ডিক্রী বা আদেশের নকল যদি জরুরী প্রয়োজন বা অনিবার্য দুর্ঘটনাবশত নির্ধারিত সময়ে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করা না হয় এবং বিলম্ব যদি ৪ (চার) মাসের অধিক না হয়, তবে জেলা রেজিস্ট্রার নির্ধারিত রেজিস্ট্রেশন ফিস এর ১০ (দশ) গুন পর্যন্ত জরিমানা নিয়ে রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহনের আদেশ দিতে পারেন। এই আইনের ২৫ (২) ধারা মতে, এ জন্য লিখিত দরখাস্ত সাব-রেজিস্ট্রার এর নিকট দাখিল করতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রার ঐ দরখাস্ত জেলা রেজিস্ট্রার এর নিকট প্রেরন করবেন।দলিল রেজিস্ট্রেশনে আপত্তি/অভিযোগের দরখাস্ত
আইন অনুসারে, রেজিস্ট্রেশন করন বা না-করন সংক্রান্ত কোন অভিযোগের দরখাস্ত রেজিস্ট্রি অফিসে দেয়া যায় না। দলিল রেজিস্ট্রি করা বা না-করা সম্পুর্ণ সাব-রেজিস্ট্রারের এখতিয়ার। সাব-রেজিস্ট্রার আইন অনুসারে এ বিষয়ে সিদ্ধান্ত নিবেন। তবে দলিল রেজিস্ট্রির পর কোন পক্ষ ক্ষতিগ্রস্ত হলে তিনি আদালতের আশ্রয় নিতে পারেন। নিবন্ধন ম্যানুয়াল ২০১৪, এর ৬ষ্ট খন্ডের ৪২ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে- আইন ও বিধির অধীন দলিল সমূহের গ্রহণযোগ্যতা নির্ধারণ করা স্বয়ং নিবন্ধনককারী কর্মকর্তার কর্তব্য। অতএব নিবন্ধীকরনে আপত্তি বিবেচনায় নেওয়া হইবে না। তবে যদি আপত্তির আবেদনপত্র দাখিল করা হইয়া থাকে, তাহা হইলে, উহাতে “আপত্তিকারী যেরূপ উপযুক্ত মনে করেন, সেইরূপ আইনসম্মত পদক্ষেপ গ্রহন করিতে পারিবেন” মর্মে পৃষ্টাঙ্কনসহ উক্ত আবেদনপত্র ফেরৎ প্রদান করিতে হইবে।সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকার করলে করনীয়
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ৩৫ (৩) অনুসারে, নিম্নলিখিত যেকোন একটি কারনে সাব-রেজিস্ট্রার আপনার দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকার করতে পারেঃ- যদি কোন সম্পাদনকারী দলিলের সম্পাদন অস্বীকার করেন,
- রেজিস্ট্রারিং অফিসার কোন সম্পাদনকারীকে নাবালক, জড়বুদ্ধি সম্পন্ন বা পাগল বলিয়া মনে করেন,
- দলিল সম্পাদনকারীর মৃত্যুর পর তাহার প্রতিনিধি বা মনোনীত ব্যক্তি যদি দলিল সম্পাদন অস্বীকার করেন।
রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকার করলে করনীয়
- রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ৭১ (১) অনুসারে, “দলিলে উল্লিখিত সম্পত্তি তাহার নিজ উপজেলায় নয়” এই কারন ব্যতিত অপর যে কোন কারনে কোন দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকৃতি জানালে সাব-রেজিস্ট্রার তার কারন ২ নং রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করবেন এবং কোন এক পক্ষ আবেদন করলে লিখিত কারন সমুহের নকল বিনা খরচে প্রদান করবেন।
- ধারা ৭১ (২) অনুসারে, এরূপ ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট জেলা রেজিস্ট্রার এর নির্দেশ না পাওয়া পর্যন্ত সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করবেন না।
- ধারা ৭২ (১) অনুসারে, সম্পাদনকারী কর্তৃক “সম্পাদন অস্বীকার করা” ব্যতিত অন্য কোন কারনে সাব-রেজিস্ট্রার কোন দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকৃতি জানালে সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক অস্বীকৃতির আদেশের তারিখ হইতে ৩০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট জেলা রেজিস্ট্রারের নিকট আপিল করতে হবে।
- ধারা ৭২ (২) অনুসারে, জেলা রেজিস্ট্রার শুনানি গ্রহনের পর দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য আদেশ দিলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ ৩০ দিনের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য সাব-রেজিস্ট্রার এর নিকট দাখিল করবেন। এরূপে দাখিল করা হলে সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করিবেন।
- ধারা ৭৩ (১) অনুসারে, দলিলের সম্পাদনকারী বা তাহার প্রতিনিধি বা তাহার মনোনীত ব্যক্তি দলিলের “সম্পাদন অস্বীকার” করার কারনে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করিতে অস্বীকৃত জানালে, উক্ত দলিলের গ্রহিতা, গ্রহিতার প্রতিনিধি বা গ্রহিতার মনোনীত ব্যক্তি উক্ত অস্বীকৃতির আদেশদানের তারিখ হইতে ৩০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট জেলা রেজিস্ট্রারের নিকট দলিল রেজিস্ট্রির অধিকার প্রতিষ্ঠার জন্য লিখিত আবেদন করতে পারেন।
- ধারা ৭৩ (২) অনুসারে, সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকৃতি-আদেশের নকল ও লিখিত দরখাস্ত অগ্রাহ্য দলিলের সাথে জেলা রেজিস্ট্রারের নিকট দাখিল করতে হবে।
- ধারা ৭৫ (১) ও (২) অনুসারে, জেলা রেজিস্ট্রার রেজিস্ট্রির আদেশ দিলে এবং আদেশ প্রদানের তারিখ হইতে ৩০ দিনের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল হলে, সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করবেন।